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房贷怎么贷才划算呢?(深度好文)

【导语】:由于我们经济社会长时间处于高通胀、低利率,甚至长期负利率的状态,所以你能借到银行的钱,就等于赚到了。今天就给大家总结一下,房产规划在理财生涯中的合理安排。

  一、贷款贷多久合适,需要提早还款吗?

  举个例子:

  地址坐标:武汉,首付30%,商业贷款:4.90%,贷款100万。

  许多人看到30年,等额本息的总利息是91.06万元,等额本金73.70万元,尼玛,坑爹啊,银行收了咱们这么多利息。

  但是换位考虑下,投资的利息只需大于4.90%,例如如今主流P2P渠道10%,那么假如不还银行的钱,而是选择投资收益,且大于10%,那我们的资金又多出了5.1%的利息哦,比现在一年期定期存款都高,你说合算不合算。

  所以,按最长的时间贷款,能贷30年,就贷30年,假如每年都能够找到高于4.9%的投资,不必着急还银行贷款的。

  提早还款,就看你想不想再用银行的钱投资。挑选权在你们手上哦!

  二、等额本息或者等额本金

  现在呢,就站在银行按揭还贷款的角度好好分析下等额本金和等额本息。

  等额本息还款方式跟等额本金还款方式,相同的年限,但是利息支出会高出许多。所以,假如挑选了等额本息还款方法,就感受像是吃了很大的亏似得。

  那么,事实到底是什么样呢?

  其实无论是等额本息或者是等额本金还款方法,其利息的核算方式都是用你借用银行的本金余额,乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月),核算出当月应当偿还银行的利息。就是说,两种不相同的还款方法,利率水平本来是相同的。之所以核算出的利息不相同,是由于不相同月份借用的本金不相同形成的。借的本金多,要还的利息就多;借的本金少,要还的利息就少。

  再举个例子:

  假如贷款100万,20年还清,年利率4.90%,则月利率为0.4083%。

  1.假定等额本金,则月还款本金为:100万/240个月,即每月为4167元;

  (1)首月还款利息为:100万*0.4083%=4083元,则首月的实际还款额为4167+4083=8250元。

  (2)第二个月剩余本金为100万-4167=995833元,则第二个月要还的利息为:995833*0.4083%=4065.99元,则第二个月的实际还款额为4167+4065.99=8232.98元。

  以此类推,在等额本金的情况下,20年共还款约149.2万元,共付出利息49.2万元。

  2.假如是等额本息,贷款100万元,20年还清,年利率4.90%,月利率0.4083%%,则每月还款额(含本、息)为6544.44元。

  (1) 首月核算出的利息同样为4083元,首月只偿还了本金6544.44-4083=2461.44元;

  (2)第二个月计息的基础是上个月的本金余额,即100万-2461.44=997538.56元,则第二个月应还的利息是4072.94元,即第二个月偿还的本金为2471.5元。

  以此类推,等额本息下,20年共还款约157万元,共付出利息57万元。

  经过上面的核算,是不是能够看出:两种不相同的还款方法,都是公正的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的疑问。

  等额本金与等额本息对比,由于之前月份每个月都比等额本息的还款金额大,所以其实就相当于每个月都有部分提前还款,经过这种每个月的提早还款减少了本金余额,占用利息也就少了。

  假如不选等额本金的方法,而是在你有钱的时专门做一大笔提早还款,效果也是差不多的。你最终的利息高,是由于你每个月占用银行的本金多造成的,并不是银行要多赚你的利息。

  所以,假如你前期资金并不算太紧张,就选择等额本金方法,降低全部的利息支出;假如你前期资金紧张,就选择等额本息方法,那么尽管前期利息支出多,但是资金压力会小。

  等有资金的时候再适当做提早还款,同样能到达减少利息支出的效果。

  等额本金所还利息少,但是前期还款压力大;等额本息月还款金额相同,但是利息稍多。

  借用银行的钱,把结余下来的钱用于投资,利息只要比银行高,那就是赚。个人偏好等额本息,投资收益大于银行利息,就是划算,所以相当于在使用银行钱做了。

  另外:假如网贷渠道,等额本息还款,对投资者来说,实际收益又是如何呢?用10000元投资一个12个月的项目,年化收益12%,一年后你的本息合计有多少?

  一年后回款10661,实践年化6.61%,而如今许多平台一个月的项目就年化率高达16%了,每月复投收益倍增,其价值远远高于6.15%的商业贷款。

  结论:

  建议选择等额本息的还款方法。买房前期已拿出大量的现金,还款前期还款压力较大,等额本金前期还款数值多。随着生活水平慢慢提高,可支配现金会越充分,这时,无论提前还款还是投资都会比较从容。

  三、全款买?贷款买?贷款多少适合?

  这个疑问,还是比较好回答的,当然是贷款买!用银行的钱,岂不乐哉,假如你是土豪,请随意,现金没地儿去啦,买个房子玩玩,就不多说啦。

  建议:

  贷款买房,能用公积金买是最好的啦,公积金政策近几年在不断放宽,买房,租房都能够用,对买房最利好的就是贷款上限从80万提高到120万。假如你房子总额多,贷款还能够公积金和商业贷款混合贷,是不是很人性化。

  现在,公积金贷款的利率是3.25%,商业贷款也在4.90%上限,用商业贷款,不同城市,利率还会有小幅度的折扣。

  所以说,贷款的话,就按照最低要求付的首付款来贷就ok,后面在具体剖析到。

  四、哪类人适合提早还款、不必提早还款

  提早还款三类人:

  1.传统保守党:钱只存银行,不做任何投资,不学习,不了解,不愿意承担任何风险的盆友,还是提早还了吧,为了日子更踏实。

  2.不想要任何的负担,觉得欠钱很有担负,心里压力超级大的盆友,为了你的睡眠质量,请你还了吧。

  3.这一类是高人哦,还了房子的钱,又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的盆友,想必你必定有十分靠谱的投资渠道,而且必定高于抵押贷款的利率,假如你身边有这么的盆友,请注意,请抱大腿,土豪,带小编一块玩吧。

  不必提早还款的类型:

  1.公积金贷款,商贷7折,8折,余额宝的投资你就已经平了,这么低的本钱,你就偷着乐吧。

  2.等额本金还款期限现已超越三分之一,剩余利息已越来越少,不必选择提早还款,本金都已还了大半,每个月还的利息现已经比较少了。

  等额本息还款期现已超越二分之一,就能提早还款,但是得看准时机,节约的利息会比较多,其实节约的利息已没有多少了。

  最终说一句,本来思路很简单,找到年利率大于3.25%,4.90%的投资产品就ok,你就在用银行的钱赚钱!

  如今的经济大环境,是降息通道,借的钱越长越好,利息降了,第二年就能够享用新的低的利率。

  总结

  首先,假如能借到银行的钱,一定是能借多少借多少,能借多久借多久。为啥?由于我国长时间处于高通胀、低利率,甚至负利率。你借到银行的钱,就等于赚到了。

  也由于负利率的这个因素,所以等额本息还款要比等额本金还款好。等额本息虽然最终还给银行的利息要多一些,但是一开始的压力要小。许多人买房一开始就借了债的,许多人一开始的压力都很大。

  这个时候能减轻一点是一点。更重要的是,如今中经济学家和政府官员都信任“通胀比通缩好”。所以,美国量化宽松,欧洲日本量化宽松,我国也是。所以,负利率有可能长期存在。

  用等额本息的还款方式,你现在一个月还3000,30年以后还是还3000;用等额本金的方式,现在一个月还4500,30年后还1000。但是,现在的钱要比30年后的钱要值钱呀。每个月月供多1500,也许会让许多人吃不消。

  30年以后每个月少了2000块钱,也许只够吃个早餐了。现在有很多城市楼市调控,房贷不那么好贷了,所以趁着还能贷的时候买个房是比较中肯的建议,时间值钱呀!

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